政策精准发力+市场分化加剧, 2026楼市“止跌回稳”信号明确

2025年12月下旬，中国房地产市场迎来关键政策节点。12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开，明确“持续用力推动房地产市场止跌回稳”的核心目标，要求坚决落实“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，全力支持刚性和改善性住房需求 。仅两天后，北京率先落地优化购房政策，放宽非京籍购房社保年限、支持多子女家庭置业、下调公积金首付比例，成为全国政策落地的标杆案例 。

与此同时，市场呈现鲜明的“冰火两重天”格局：核心城市核心板块豪宅热销屡创纪录，而部分远郊及三四线城市仍面临去化压力。国家统计局数据显示，2025年1-11月全国新建商品房销售面积78702万平方米，同比下降7.8%，销售额75130亿元，下降11.1%，市场仍处于调整期，但政策红利释放与优质供给升级正逐步改变市场预期，2026年“整体弱稳、结构分化”将成为主旋律。

一、政策锚定：从中央定调到地方落地，构建“止跌回稳”政策体系

2025年底的政策密集出台，并非短期刺激，而是围绕“稳市场、保民生、促转型”构建的系统性支撑体系。中央明确方向，地方精准落地，形成上下联动的政策合力，为房地产市场平稳运行筑牢基础。

（一）中央会议定调：两大核心方向+四大重点任务

全国住房城乡建设工作会议作为行业风向标，为2026年楼市划定清晰路径。会议核心聚焦“着力释放需求”和“着力改善供给”两大维度，拒绝粗放式刺激，坚持精准施策、分类指导 。

在需求端，会议强调全面落实“四个取消、四个降低、两个增加”政策，清除不合理购房限制，降低购房门槛与融资成本，增加保障性住房供给与合理的商品房供给，让刚性和改善性需求“能上车、敢上车”。在供给端，重点推进城中村和危旧房改造，推行货币化安置与实物安置相结合模式，严控增量住房供给，优化存量住房品质，同时扩大房地产融资“白名单”覆盖范围，保障优质项目建设资金，筑牢“保交房”底线。

会议还部署了2026年四大重点工作，与楼市发展密切相关：一是高质量推进城市更新，实施城镇老旧小区改造、完整社区建设等民生工程，提升居住环境品质；二是系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”建设，以新《住宅项目规范》为标准，推动住房品质升级；三是加快构建房地产发展新模式，平衡市场供给与保障需求，促进行业转型；四是强化城市治理与风险防控，常态化开展住宅工程质量整治，防范化解市场风险 。

值得注意的是，会议明确“坚持房住不炒”定位不变，不将房地产作为短期刺激经济的工具，而是通过制度完善让市场回归居住本质，这种导向为2026年楼市平稳运行提供了政策保障。

（二）地方标杆实践：北京新政精准破解需求痛点

作为一线城市的代表，北京于2025年12月24日出台的购房新政，成为地方落实中央精神的典型样本，政策精准度与力度超出市场预期，为全国其他城市提供了参考范本 。

新政的核心亮点集中在三方面，直击刚需与改善性需求的核心痛点：

- 非京籍购房门槛梯度降低：非京籍家庭购买五环内商品住房的连续社保或个税缴纳年限，由3年调减为2年；购买五环外商品住房的，由2年调减为1年。这一调整精准匹配新市民梯度置业节奏，数据显示北京80%的新建商品住宅成交集中在五环外，低门槛政策将有效激活新市民刚需群体。

- 多子女家庭置业获得倾斜：二孩及以上的多子女家庭，可在五环内多购买一套商品住房。具体来看，京籍多子女家庭可在五环内购买3套商品住房，在京连续2年缴纳社保或个税的非京籍多子女家庭，可在五环内购买2套商品住房，彻底解决多子女家庭“换房难”的困境。

- 信贷政策进一步优化：二套住房公积金贷款最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%，降低改善型购房的资金压力；同时商业性个人住房贷款不再区分首套二套利率定价，银行可根据客户风险状况合理确定利率水平，优质客群有望获得更低融资成本。

此外，新政还调整了房地产开发项目立项方式，由市区分级核准改为区级备案，简化审批流程，降低房企制度性交易成本，有利于加快项目建设与房源供应。政策落地后效果立竿见影，12月25日至28日，北京新建商品住宅日均网签量达133套，较新政前增长44.6%，部分核心板块楼盘到访量、二手房带看量显著提升 。

（三）金融支撑：LPR稳中有降，融资环境持续改善

货币政策的稳健支持为楼市回暖提供了金融保障。中国人民银行数据显示，2025年LPR利率整体保持稳定，1年期LPR在3.0%-3.1%区间波动，5年期以上LPR在3.5%-3.6%区间调整，12月22日公布的LPR报价为1年期3.0%、5年期以上3.5%，处于近年来较低水平，为房贷利率下行提供了空间 。

结合北京等城市的信贷政策优化，当前购房融资成本已降至合理区间。以北京为例，新政后首套商贷利率普遍在3.5%-3.8%，二套利率也同步下调，百万贷款30年计算，总利息较此前高位可节省3-5万元，直接减轻购房者负担。同时，房地产融资“三支箭”持续发力，开发贷、并购贷、保交楼专项借款等政策工具协同发力，保障了优质房企的资金链稳定，为市场供给端恢复提供了支撑。

二、市场图景：分化加剧下的“冰火两重天”，核心资产成硬通货

2025年的房地产市场，彻底告别了“全域普涨”的旧时代，呈现出“核心城市热、非核心城市冷，核心板块热、远郊板块冷”的鲜明分化格局。这种分化不仅体现在成交数据上，更反映在价格走势与市场信心层面，为2026年的市场走向埋下伏笔。

（一）核心城市：高端市场逆市热销，价格保持韧性

在全国市场整体调整的背景下，上海、深圳、北京、杭州等核心城市的高端住宅市场表现亮眼，成为市场“压舱石”。这些城市凭借产业支撑、人口流入和优质配套，吸引了大量改善性需求与高净值人群，推动核心资产价值稳步提升 。

深圳的豪宅市场堪称年度“传奇”。2025年12月28日，深圳湾中信城开信悦湾项目开盘，主力户型302-370平方米，顶层复式最大面积658平方米，备案单价最高达38万元/平方米，总价最高接近2.5亿元，短短两小时销售金额突破100亿元，首批156套房源去化率约80%，刷新全国豪宅开盘销售纪录。此前的12月，深圳湾沄玺、GCC联泰超总湾等项目相继入市，分别成交130亿元、53亿元，全年深圳新房与二手房成交量达111519套，同比增长12%，创近5年同期新高 。

上海的高端市场同样表现突出，成为四大一线城市中唯一新房价格同比上涨的城市。国家统计局数据显示，2025年11月上海新房价格同比上涨5.1%，1-11月平均同比上涨5.7%，领跑全国。克而瑞数据显示，2025年1-11月上海总价3000万-5000万元的豪宅成交1006套，占全国重点一二线城市同价位段成交量的48%；总价5000万元以上豪宅成交889套，占比高达76%，“虹吸效应”显著。12月19日开启认筹的“全国地王”安澜上海项目，首批过会均价17.88万元/平方米，最贵一套售价1.46亿元，共收到327组有效认购，认购率155%，开盘当日销售额达90.77亿元，去化率接近90% 。

北京新政落地后，高端改善市场迅速升温。北五环外四居室二手房成交占比显著提升，越秀地产在北京海淀的和樾望云、和樾玉鸣项目，此前开盘当日便售出超1000套，总成交金额152亿元，印证了改善性需求的旺盛。杭州的千万级豪宅市场同样逆势增长，2025年1-11月有442.9亿元资金涌入该领域，同比增长67.2%，别墅类高端住宅成交1174套，同比增幅达157.5%，在千万级市场中的份额占比从20.4%跃升至40.9% 。

（二）市场分化：从城市到板块，差距持续拉大

与核心城市高端市场的火爆形成鲜明对比的是，部分三四线城市及核心城市远郊板块仍面临较大去化压力，市场分化呈现“从城市到板块”的全方位扩散态势 。

从城市层面看，2025年1-11月，70个大中城市中59城新建商品住宅价格环比下跌，占比超80%，部分城市新房价格已连续15个月下滑，仅上海、杭州、合肥、宜昌和乌鲁木齐5个城市实现同比上涨。三四线城市因人口流出、产业支撑不足，去化周期普遍超过30个月，部分城市甚至出现“以价换量”仍难去化的困境。

从城市内部板块来看，分化同样剧烈。以上海为例，核心地段豪宅认筹率动辄超过100%，而远郊楼盘认筹率低于50%的占比达46%，其中取消摇号的楼盘有54次，均价低于6万元/平方米的滞销盘占比接近70%。北京、深圳等城市也呈现类似特征，核心区优质房源供不应求，而远郊板块房源去化缓慢，价格承压。

这种分化的背后，是人口流动、产业支撑、配套完善度等核心要素的差异。长三角、珠三角、京津冀等城市群核心城市，凭借持续的人口流入、优质的公共服务和强劲的产业活力，成为住房需求的集中承载地；而缺乏产业支撑、人口持续流出的城市，住房需求自然萎缩。同一城市内部，核心板块凭借教育、医疗、交通等优质配套，成为改善性需求的首选，而远郊板块因配套不完善、通勤成本高，市场吸引力持续下降。

（三）房企格局：国企央企主导，优质民企稳健跟进

市场分化的加剧，也重塑了房企的竞争格局。2025年的销售数据显示，成交资源进一步向头部国企央企及优质民营房企集中，中小房企的生存空间持续压缩 。

克而瑞数据显示，2025年1-11月全口径销售金额排名前10的房企中，保利发展、中海地产、华润置地、招商蛇口等国企央企占据主导地位，保利发展以2408亿元的销售额领跑，中海地产、华润置地分别以2113亿元、1926亿元紧随其后。这些企业凭借资金实力、融资优势和项目品质，聚焦一线及强二线核心城市的核心板块，与高端市场的成交热点高度契合，销售业绩稳健增长。

优质民营房企则通过区域深耕实现突围。滨江集团深耕杭州市场，在高端住宅领域持续发力，以945.3亿元的销售额跻身全年销售前十；万科、绿城中国等企业凭借稳健的经营策略和优质的产品力，保持了市场竞争力。11月的数据显示，38家房企单月业绩环比增长，其中15家增幅超过30%，中海地产、华润置地、绿城中国等头部企业表现突出，显示出市场资源向优质企业集中的趋势。

三、2026年展望：止跌回稳为主线，结构性机会聚焦两大方向

综合政策导向、市场数据和行业趋势，2026年中国房地产市场将以“止跌回稳”为主线，整体呈现“整体弱稳、结构分化”的态势。全国层面销售面积与销售额跌幅有望收窄，但普涨行情难现，结构性机会将集中在核心城市核心板块和高品质“好房子”上。

（一）政策效应持续释放，需求端逐步回暖

2025年底出台的一系列政策，其效应将在2026年持续显现。中央“四个取消、四个降低、两个增加”的政策要求将在更多城市落地，预计上海、深圳等一线城市将进一步优化限制性政策，二线及三四线城市也将根据市场情况出台差异化支持措施，形成全国性的政策支持体系。

需求端来看，刚性和改善性需求将持续释放。新市民刚需群体受益于购房门槛降低、融资成本下降，将逐步入市；多子女家庭、老年群体的改善性需求，在政策支持和产品供给升级的双重推动下，将成为市场增长的核心动力。58安居客研究院预测，2026年一线城市及新一线核心城市价格有望回暖，二线城市、三四线城市价格低位运行但跌幅收窄，全国市场将逐步从调整期向企稳期过渡。

供给端方面，“保交房”仍是重中之重，房地产融资“白名单”将进一步扩围，保障优质项目顺利交付；同时“好房子”建设将加速推进，2025年新实施的《住宅项目规范》将全面落地，绿色建筑、智能建造、装配式装修等新技术、新理念将广泛应用，住房品质将显著提升。42个城市试点的房屋全生命周期安全管理制度，将进一步强化住宅工程质量，让购房者更放心 。

（二）结构性机会凸显，两类资产值得关注

2026年的楼市机会，将不再是“闭眼买房都赚钱”的全域机会，而是集中在两类核心资产上，投资者和购房者需精准把握。

第一类是核心城市核心板块的优质住宅。长三角、珠三角、京津冀等城市群的一线及强二线核心城市，人口持续流入、产业支撑强劲、公共服务优质，其核心板块的住宅具备长期保值增值能力。这些区域的住宅需求以刚性和改善性为主，真实需求支撑强劲，抗跌性强，有望在2026年实现稳中有升。尤其是城市更新重点片区、地铁沿线、优质学区周边的房源，因配套持续完善，价值将进一步凸显。

第二类是符合“好房子”标准的高品质住宅。随着居民住房需求从“有没有”转向“好不好”，品质成为决定房产价值的核心因素。全国“好房子”设计大赛的举办、50多类新型建材的研发应用，以及“6633”“365”等建造体系的探索，将推动住房品质全面升级 。具备绿色节能、智能便捷、户型合理、社区配套完善等特点的“好房子”，将获得更多购房者青睐，其成交周期更短、转手率更高，溢价空间也将逐步扩大。106个完整社区试点的推进，将带动养老、托育、健身等服务设施的完善，这类社区的住宅也将成为市场热门选择 。

（三）风险提示：避开三大认知误区，理性置业是关键

面对2026年的市场格局，购房者和投资者需保持理性，避开认知误区，才能精准把握机会，防范风险。

误区一：迷信“政策救市=全域普涨”。当前政策的核心目标是“止跌回稳”，而非推动房价普涨，市场分化的趋势将持续加剧。人口流出、产业空心化的三四线城市及远郊板块，即使出台政策支持，也难以改变需求萎缩的基本面，盲目购房可能面临“有价无市”的风险。

误区二：忽视居住本质，盲目追逐高端。购房的核心需求是居住，过度关注短期价格波动而忽视居住实用性，可能导致决策失误。一套位置偏远、配套匮乏的高端房源，即使品牌溢价高，也可能因居住体验差、通勤成本高而难以转手；相反，一套配套完善、户型实用、符合自身需求的普通住宅，更具长期居住价值和保值能力。

误区三：忽视工程质量与房企风险。在市场调整期，部分房企仍面临资金压力，工程质量问题和交付风险不容忽视。购房者应优先选择保利、中海等资金实力强、口碑好的头部国企央企，以及滨江集团等优质民营房企的项目，同时关注项目的预售资金监管情况，避免购买存在交付风险的房源。

四、行业转型：从“规模扩张”到“品质提升”，房地产进入新发展阶段

2026年不仅是市场止跌回稳的关键年，更是房地产行业转型的深化年。在政策引导和市场倒逼下，行业将彻底告别“高杠杆、高周转、高负债”的旧模式，进入“高质量发展、高品质供给、精细化运营”的新阶段。

（一）住房供给转向“品质为王”

“好房子”建设将成为行业共识。随着新《住宅项目规范》的全面实施，隔声差、串味、渗漏等住宅质量通病将得到集中整治，绿色建筑、智能建造将广泛推广，装配式装修试点扩面，住房的居住舒适度、安全性、环保性将显著提升 。房企将从“拼规模、拼速度”转向“拼品质、拼服务”，通过提升产品力和服务力增强市场竞争力，形成“品质越好、需求越旺、价值越高”的良性循环。

（二）发展模式聚焦“租购并举”

房地产发展新模式的核心是构建“租购并举”的住房体系。一方面，商品房市场将聚焦刚性和改善性需求，提供多元化、高品质的产品；另一方面，保障性住房供给将持续增加，以需定建、以需定购的模式将逐步推广，解决中低收入群体、新市民的住房困难。同时，住房租赁市场将加速发展，长租房、保障性租赁住房的供给将增加，形成“租购转换、梯度消费”的健康住房市场格局。

（三）行业格局呈现“强者恒强”

市场竞争将进一步加剧，行业集中度将持续提升。资金实力弱、产品力差、布局分散的中小房企将逐步被淘汰或兼并重组，而头部国企央企和优质民营房企将凭借资金、品牌、技术、渠道等优势，占据更多市场份额。房企的布局策略将更加聚焦，重点深耕核心城市和核心板块，避免盲目扩张，经营模式将从“重资产开发”向“轻重资产结合”转型，通过精细化运营提升盈利能力。

2025年底楼市政策密集落地，北京新政已显现成效，2026年市场止跌回稳信号明确。你所在的城市有没有出台购房新政？这些政策给你或身边人的购房计划带来了哪些影响？你认为2026年的购房机会在核心城市核心板块，还是强二线城市的改善型住宅？欢迎在评论区分享你的真实感受和置业想法，一起理性探讨楼市的未来走向！